Dans un arrêt du 8 mars, la Cour de cassation rappelle les conditions de validité de la sous-location de baux commerciaux, et précise que la sous-location irrégulière d'un local commercial ne cause pas, à elle seule, un préjudice au bailleur.
Les cas où la sous-location d’un bail commercial est possible
La sous-location d’un local commercial consiste pour le locataire à mettre à disposition d’une autre personne, un sous-locataire, tout ou partie du local en contrepartie du paiement d’un loyer.
En principe interdite, la sous-location de baux commerciaux peut être autorisée sous certaines conditions.
Il faut d’abord que le bailleur ait donné son autorisation. Celle-ci peut être écrite (prévue dans le contrat de bail initial ou formulée dans un avenant au bail commercial) ou tacite (résultant d’une attitude claire et non équivoque du bailleur).
Ensuite, le locataire doit informer le bailleur de son intention de sous-louer le local par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Sans réponse du bailleur dans les 15 jours, son accord est considéré comme donné.
Lorsque les parties se sont mises d’accord, un contrat de sous-location est signé entre le locataire et le sous-locataire. Ce contrat comporte plusieurs éléments dont : la description du local sous-loué et son affectation, le loyer de la sous-location, la répartition des charges entre le locataire et le sous-locataire, la durée de la sous-location.
Ainsi, la sous-location n’est pas sans conséquence pour le locataire principal. Celui-ci perçoit un loyer de la part du sous-locataire, mais doit continuer à verser le montant dû au bailleur. Il doit également s’assurer que le sous-locataire respecte les conditions du bail, car dans le cas contraire, sa responsabilité pourrait être engagée.
Sous-location de baux commerciaux irrégulière : les conséquences
En cas de sous-location irrégulière, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail pour motif grave et légitime. Il n’a toutefois pas la possibilité de demander la résiliation de la sous-location ni l’expulsion du sous-locataire. Dans un arrêt rendu le 8 mars 2023, la Cour de cassation rappelle que, de manière générale, le bailleur ne peut pas agir en justice contre le sous-locataire.
En l’espèce, un locataire avait pris l’initiative de sous-louer des locaux commerciaux sans avoir demandé l’autorisation au bailleur. Ce dernier estimait alors avoir subi un préjudice lié à la perte des sous-loyers qui, selon lui, lui étaient dus. La Cour ne lui a pas donné raison considérant que la restitution des locaux était postérieure à la sous-location et que rien ne démontrait que le montant des loyers versés par le sous-locataire était supérieur à celui dû par le locataire principal.
Par conséquent, le bailleur ne peut pas exercer une action directe contre le sous-locataire. Dans cette affaire, ce n’est qu’en cas de défaillance du locataire principal qu’il aurait pu agir contre ce dernier, dans la limite du montant du sous-loyer.