Le délai de prescription de 2 ans pour obtenir la requalification d’un contrat de location en bail commercial court à compter de la date de conclusion du contrat dont la requalification est demandée et non de la date de conclusion du contrat initial. C’est ce qu’a rappelé la Cour dans un arrêt du 25 mai.
Les faits
Dans cette affaire, il était question d’une société qui, pour loger son personnel, avait conclu avec la commune sept « conventions d’occupation précaire », la première pour 6 mois à compter du 15 novembre 2009 et la dernière pour un an à compter du 1er novembre 2014. En octobre 2015, la commune avait adressé à la société un projet de « bail de location saisonnière » stipulant une durée de sept mois à l’issue de laquelle le preneur devra quitter les lieux. Ce dernier, resté en possession des lieux depuis la date d’effet de la première convention, a refusé la proposition et assigné la commune revendiquant l’existence d’un bail commercial. Selon lui, le formalisme imposé par le statut des baux commerciaux n’avait pas été respecté.
Dans un premier temps, le tribunal judiciaire a déclaré cette demande de requalification irrecevable et ordonné l’expulsion de l’occupant. En 2022, la cour d’appel a confirmé en toutes ses dispositions cette décision rappelant que le point de départ du délai de prescription de l’action en requalification d’un contrat de location en bail commercial est la date de conclusion de la convention initiale. Par conséquent, la cour d’appel a considéré que l’action de la société était prescrite.
Évolution du point de départ du délai de prescription
Le litige a été porté devant la Cour de cassation qui a donné raison à l’entreprise dans un arrêt du 25 mai 2023. En effet, la juridiction indique que le délai de prescription pour demander la requalification d’un contrat de location en bail commercial est de 2 ans à compter de la date de signature du contrat faisant l’objet d’une demande de requalification. Dans cette affaire, il démarre donc au 1er novembre 2014, date de conclusion de la dernière convention dite d’occupation précaire.
La Cour de cassation conclut que l’action engagée par la société le 26 mai 2016 n’est pas prescrite. À ce titre, elle casse et annule en toutes ses dispositions l’arrêt rendu le 15 mars 2022 par la cour d’appel, une décision à la portée d’une grande importance pour les titulaires de contrats incorrectement qualifiés.
Il appartient donc au locataire qui souhaite obtenir la requalification de son contrat en bail commercial de saisir le tribunal dans un délai de 2 ans à compter de sa signature, sans quoi l’action sera éteinte.