Lorsqu’à la fin d’un bail commercial, le loyer proposé par le bailleur dans son congé avec renouvellement est identique au loyer initial, la simple poursuite du paiement par le locataire ne vaut pas accord tacite du renouvellement. C’est ce qu’a rappelé la Cour de cassation dans un arrêt du 7 septembre 2022.
Les faits
Dans une affaire jugée le 7 septembre dernier, une société avait donné à bail commercial à un EHPAD des locaux à usage de maison de retraite pour une durée de près de 12 ans. Au terme de ce bail, le bailleur avait signifié au locataire un congé avec offre de renouvellement pour une durée de 9 ans, moyennant un loyer identique à celui précédemment appliqué.
Après la délivrance du congé avec offre de renouvellement, l’EHPAD ne s’était pas manifesté et avait payé régulièrement le loyer prévu au congé. Trois ans plus tard, la société a cessé de payer ses loyers. Le bailleur l’a alors assignée en constatation du renouvellement du bail commercial pour obtenir le paiement des loyers correspondant aux 6 années restantes.
Dans un premier temps, la cour d’appel a donné raison au bailleur, estimant que le fait que le locataire s’acquitte du nouveau loyer proposé démontre « un accord tacite sur le prix entre les parties ». Elle en a déduit que ce dernier avait accepté l’offre de renouvellement du bail pour une durée de 9 ans ferme.
Le paiement des loyers ne vaut pas accord tacite
L’EHPAD a formé un pourvoi en cassation dans le litige qui l’oppose à son bailleur et a finalement obtenu gain de cause. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans sa décision du 7 septembre 2022, considère que la seule poursuite du paiement des loyers n’est pas de nature à établir la volonté non équivoque du locataire d’accepter le renouvellement du bail selon les conditions précisées dans l’offre envoyée par le bailleur.
La Cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt rendu par la cour d’appel en ce qui concerne la somme correspondant aux loyers des 6 années restantes, soit 1 296 516 euros. Elle a débouté le locataire de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.
Les modalités de mise en œuvre du renouvellement du bail commercial
Un bailleur peut donner congé avec ou sans offre de renouvellement du bail par acte de commissaire de justice 6 mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Le congé doit préciser les motifs pour lesquels il est donné et la possibilité pour le locataire de contester le congé ou de demander le paiement d’une indemnité d’éviction en saisissant le tribunal judiciaire sous un délai de 2 ans.
La demande de renouvellement du bail commercial peut aussi émaner du locataire à condition qu’elle soit faite par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte de commissaire de justice.