Dans le monde des affaires, la gestion d’un local commercial peut vite devenir un casse-tête financier. Imaginez que votre loyer, jusqu’alors plafonné, grimpe soudainement à cause de changements dans votre quartier. C’est précisément ce que permet le déplafonnement d’un loyer commercial, souvent lié à des facteurs locaux de commercialité favorables. Mais ces facteurs justifient-ils vraiment une telle hausse du prix du bail renouvelé ? Nous explorons ici cette question essentielle pour les entrepreneurs.
Le plafonnement et le déplafonnement du loyer commercial
Le bail commercial régit la location d’un espace dédié à une activité professionnelle. En France, le Code de commerce encadre strictement les loyers pour protéger les locataires. Le plafonnement limite les augmentations lors du renouvellement du bail. Il suit généralement l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou des loyers des activités tertiaires (ILAT). Ce mécanisme évite des hausses excessives.
Pourtant, dans certains cas, le bailleur peut demander un déplafonnement. Cela signifie que le loyer s’aligne sur la valeur locative réelle du bien, souvent plus élevée.
Le déplafonnement intervient au renouvellement, tous les 9 ou 12 ans. Il nécessite des motifs précis, comme une modification des caractéristiques du local ou des obligations des parties. Parmi ces motifs, les facteurs locaux de commercialité jouent un rôle important. Ils évaluent l’attractivité commerciale de l’emplacement. Sans eux, le plafonnement reste la règle.
Les facteurs locaux de commercialité : quels éléments comptent ?
Les facteurs locaux de commercialité favorables désignent les éléments qui boostent l’attractivité d’un quartier pour le commerce.
Selon l’article R145-6 du Code de commerce, ils incluent :
- L’importance de la ville, du quartier ou de la rue ;
- L’implantation précise du local compte ;
- Les activités voisines influencent (un quartier animé par des boutiques attire plus de clients) ;
- Les moyens de transport facilitent l’accès (une nouvelle ligne de tramway change la donne).
Ces facteurs ne sont pas figés. Ils évoluent avec l’urbanisme. Par exemple, la création d’un parking ou d’un centre piétonnier renforce la commercialité. La loi exige une modification notable pour justifier un changement.
Cette évolution doit survenir pendant la durée du bail expiré. Elle doit être objective et mesurable. Les juges examinent des preuves concrètes, comme des rapports d’urbanisme ou des statistiques de fréquentation.
Ces facteurs ne concernent pas seulement les grandes villes. Même dans une petite commune, un nouveau marché peut transformer un emplacement. Ils rendent le local plus attractif, indépendamment de la performance individuelle du locataire.
Des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence favorable sur l'activité justifient-ils le déplafonnement du loyer du bail ?
La réponse est oui, mais sous des conditions strictes. Le déplafonnement d’un loyer commercial s’applique si les facteurs locaux de commercialité favorables ont connu une modification notable. Cette modification doit avoir une incidence bénéfique sur l’activité exercée dans le local.
L’évaluation se fait objectivement. Les juges ne tiennent pas compte de la situation économique personnelle du locataire. Par exemple, même si l’entreprise traverse une crise, un quartier en plein essor justifie le déplafonnement.
La Cour de cassation l’a confirmé dans un arrêt récent du 18 septembre 2025. Dans cette affaire, la création d’un centre commercial à proximité, avec des aménagements routiers, a été jugée favorable. La bailleresse a obtenu un loyer plus élevé, malgré les difficultés du locataire.
La modification doit être durable et significative. Un événement temporaire, comme un festival annuel, ne suffit pas.
Les parties peuvent saisir le juge des loyers commerciaux pour trancher. Ce processus protège les intérêts, mais il demande des preuves solides. Pour les bailleurs, c’est une opportunité de valoriser leur bien. Pour les locataires, c’est un risque à anticiper lors de la négociation du bail initial.
Des exemples de déplafonnement du loyer lié à ces facteurs
Dans une décision de la Cour de cassation de 2021, l’évolution des transports publics a justifié un déplafonnement. Une nouvelle gare a boosté la fréquentation, rendant le local plus rentable en théorie.
Autre exemple : la transformation d’un quartier industriel en zone commerciale. Des avocats spécialisés rapportent que des aménagements comme des bus ou des parkings multiplient les clients potentiels.
En 2025, un arrêt a clarifié que l’incidence favorable s’apprécie sans lien direct avec les finances du preneur.
Ces cas montrent que les facteurs locaux de commercialité favorables pèsent lourd. Ils transforment un emplacement moyen en atout majeur. Les entrepreneurs doivent surveiller l’urbanisme local.
Conseils pour les locataires et bailleurs
Pour les locataires, un déplafonnement signifie souvent une hausse brutale. Imaginez un loyer doublé du jour au lendemain. Cela impacte la trésorerie. Pour mieux gérer ces fluctuations, il est conseillé :
- d'ouvrir un compte pro dédié à l'activité commerciale.
- d’anticiper en négociant des clauses protectrices dès la signature.
- de consulter un expert-comptable ou un avocat pour évaluer les risques.
Les bailleurs, eux, y voient une chance de rentabiliser leur investissement. Ils doivent prouver la modification des facteurs locaux de commercialité favorables. Des études d’impact urbain servent de preuves. Dans les litiges, la médiation gagne du temps.
Des facteurs locaux de commercialité favorables justifient bel et bien le déplafonnement d’un loyer commercial, si les conditions légales sont remplies.
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