Dans un arrêt du 21 septembre, la Cour de cassation a rappelé qu’en cas de transmission par le bailleur au locataire d’un état des risques naturels et technologiques établi plus de 6 mois avant la date de signature du bail commercial, le manquement qui lui est imputé doit être suffisamment grave pour entraîner la rupture du contrat.
Rappel des faits
Dans cette affaire, une société civile immobilière avait loué un local situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques, par un plan de prévention des risques miniers ou un plan de prévention des risques naturels prévisibles, à une société le 9 mai 2012 avec effet au 1er juin 2012. Le preneur avait finalement décidé de renoncer à la location sans prendre possession des lieux. La SCI avait alors demandé sa condamnation à lui verser les loyers et charges dus au titre du bail commercial à partir du 1er juin 2012.
Opposée à cette demande, la locataire avait demandé la résolution du contrat aux torts de la bailleresse et le versement de dommages-intérêts au motif qu’elle avait manqué à son devoir d’information en ne joignant pas au contrat un état des risques naturels et technologiques établi moins de 6 mois avant sa conclusion. En effet, seul un état des risques naturels et technologiques datant du 2 octobre 2009 avait été communiqué. Rappelons que ce document est dû pour tout bien immobilier loué ou vendu dès lors qu’il est situé dans une commune ayant un niveau de sismicité supérieur à 2 ou dans le périmètre d’un plan de prévention des risques naturels, miniers ou technologiques prescrit ou approuvé. Dans le cas d’une location, l’état des risques doit être réalisé au maximum 6 mois avant la signature du bail. Il est ensuite valable pour toute la durée du contrat et son éventuelle reconduction.
Par un arrêt du 2 février 2022, la Cour d’appel de Paris a donné raison au preneur indiquant que la fourniture d’un état des risques naturels et technologiques daté de moins de 6 mois constitue une obligation légale d’information à la charge du bailleur.
Le manquement doit être d’une gravité suffisante
Dans un arrêt du 21 septembre 2023, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a censuré la position de la Cour d’appel. Les juges considèrent qu’il convient de déterminer si le manquement imputé au bailleur était suffisamment grave pour justifier la rupture du contrat de bail.
En l’espèce, le fait que le bailleur ne fournisse pas un état des risques naturels et technologiques établi depuis moins de 6 mois ne suffit pas à justifier la résiliation du bail ou à demander une réduction du loyer. Par conséquent, la Cour casse et annule l’arrêt rendu le 2 février 2022 par la Cour d’appel de Paris et condamne la locataire aux dépens.