Si, à l’occasion de la parution de sa revue sur la stabilité financière, la Banque centrale européenne (BCE) s’est réjouie de la reprise économique, elle a également déclaré son inquiétude concernant la forte hausse des prix de l’immobilier dans la zone euro. Zoom sur cette flambée et éléments d’explication.
Reprise économique et nouvelles menaces
« La récente reprise économique dans la zone euro a également entraîné une reprise de l’activité des entreprises, qui a réduit bon nombre de nos pires craintes au sujet des cicatrices économiques et de la hausse du risque de crédit », a déclaré Luis de Guindos, vice-président de la Banque centrale européenne, en introduction de la revue de stabilité financière de l’institution.
Si les inquiétudes concernant les défauts de paiement et les pertes bancaires se sont apaisées, et que certains risques ont diminué malgré la disparition d’un certain nombre d’aides publiques, « les risques liés à la pandémie n’ont pas complètement disparu », a ajouté Luis de Guindos.
Parmi les nouvelles menaces apparues dans le sillage de la crise sanitaire, le vice-président de la BCE cite « les pressions de la chaîne d’approvisionnement mondiale et la hausse des prix de l’énergie », mais aussi la flambée des prix de l’immobilier.
Le durcissement des conditions d’octroi de prêts immobiliers
D’après le rapport de la BCE, les prix de l’immobilier résidentiel dans la zone euro ont augmenté de 7,3 % au deuxième trimestre 2021, soit la croissance la plus rapide observée depuis 2005.
En raison des différents confinements et de la généralisation du télétravail, la demande de logements plus grands a augmenté. Pourtant, « malgré la reprise de la construction résidentielle, les pénuries de main-d’œuvre, les goulots d’étranglement de la chaîne d’approvisionnement mondiale et les augmentations des prix des intrants pèsent sur la capacité du secteur de la construction à accroître l’offre de logements, ce qui exerce une pression à la hausse sur les prix des maisons », constate la BCE.
Le rapport pointe « une détérioration progressive des normes de prêt ». Les conditions d’octroi de prêts immobiliers se sont bel et bien durcies, et le caractère contraignant des nouvelles normes émises en France par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF), en vigueur à partir de janvier 2022, aura également des conséquences sur la production de crédit.
Jusqu’ici, les banques avaient en effet pour consigne de ne plus accorder de prêt d’une durée supérieure à 25 ans, et de n’accepter que les dossiers dont le taux d’endettement ne dépasse pas les 35 %. À partir de l’année prochaine, les établissements bancaires ne seront plus seulement encouragés, mais contraints de respecter ces nouvelles règles.
Par ailleurs, il est désormais très difficile d’obtenir un prêt immobilier sans apport personnel. À Paris, en raison des prix élevés de l’immobilier, c’est même quasiment impossible : en s’engageant à financer le projet à hauteur de 110 %, les banques doivent engager 40 000 à 50 000 euros supplémentaires, ce que la plupart d’entre elles refusent.
Obtenir un prêt sans apport reste envisageable dans certaines régions majoritairement rurales, où les montants des prêts et les revenus des emprunteurs sont souvent plus faibles. D’une manière générale, seuls les meilleurs dossiers, avec un patrimoine intéressant ou des revenus élevés, peuvent encore emprunter facilement sans apport personnel.